Microsoft word - 2010 10 25 anleggsbeskrivelse versjon 1.3

Innledning ------------------------------------------------------------------------------------------- 3
Organisering og drift av Rosenholm bussanlegg ------------------------------------- 3
2.1 Oppdragsgivers behov for lager, serverrom mv. ------------------------------------ 3
2.2 Hydrogenprosjektet ------------------------------------------------------------------------- 4
2.3 Biogassdrift og fylleanlegg ---------------------------------------------------------------- 4
2.4 Bussanlegget for øvrig --------------------------------------------------------------------- 5
2.5 Andre næringslokaler tilknyttet eiendommen ---------------------------------------- 6
Beskrivelse av Rosenholm bussanlegg -------------------------------------------------- 8
3.1 Utearealer ------------------------------------------------------------------------------------- 8
3.2 Bygningsmasse ------------------------------------------------------------------------------ 9
3.3 Bussanleggets tekniske tilstand -------------------------------------------------------- 10
Spiserom og toaletter -------------------------------------------------------------------------- 10
Bilag -------------------------------------------------------------------------------------------------- 10
Den tilbyder som vinner konkurransen om ruteområde "Oslo Syd" (Operatøren) vil være for-
pliktet til å leie og benytte Rosenholm bussanlegg til den leiekostnad og på de vilkår som frem-
kommer i leieavtale Operatøren skal inngå med Oppdragsgiver (Leieavtalen). Leieavtalen er
vedlagt denne anleggsbeskrivelse som bilag 1.
Tilbyder står for øvrig fritt til å foreslå å benytte andre (mindre) bussanlegg i tillegg til Rosen-
holm bussanlegg. Alle anlegg skal tilfredsstille offentlige bestemmelser og krav.
Det vil bli gjennomført en felles befaring ved Rosenholm bussanlegg, jfr. omtale og angivelse av
tidspunkt for befaringen i Prosedyrebeskrivelsen.
Tilbyderne oppfordres til å sette seg godt inn i Leieavtalen samt tilhørende vedlegg. Nedenfor
følger en kort gjengivelse av hovedelementene i leieforholdet som skal etableres mellom Opp-
dragsgiver og Operatøren samt en kort beskrivelse av Rosenholm bussanlegg.
2 Organi
Oppdragsgiver leier Rosenholmveien 40 fra Bussanlegg AS. Operatøren skal fremleie hele eiendommen, herunder bussanlegg, buss- og biloppstillingsplas-ser, kontorer, lager mv. fra Oppdragsgiver. Det skal etableres et hydrogenanlegg på eiendom-men før oppstart ruteområde "Oslo Syd". Dette vil også omfattes av leieforholdet. Oppdragsgi-ver, eller den han bemyndiger, vil være ansvarlig for drift av hydrogenstasjon og verksted for hydrogenbusser. Leietaker kan ikke kreve leie for arealer som benyttes til etablering og drift av hydrogenfyllestasjonen eller drift av hydrogenbussene. Leieavtalens varighet følger Kontrakten. Årlig leiepris fremgår av Leieavtalen. Se også Leieavtalen for nærmere bestemmelser om beta-ling av leiekostnad og felleskostnader. 2.1
I plan 2 er Ruters lager lokalisert, se anmerkning på tegning. Ruter har behov for dette lageret i
hele kontraktsperioden og Operatøren må stille lageret vederlagsfritt til rådighet for Ruter. La-
geret må sikres fri adkomst.
Servere til Ruters billettsystem (ERG og Thales) og SIS-utstyr er plassert i serverrom ved siden
av Operatørens driftskontorer. Switch til Thales er plassert i skap på UWE-anlegg i plan 1.
Dette utstyret skal være tilstede i hele kontraktsperioden og Ruters ansatte eller den Ruter be-
myndiger må ha fri tilgang til disse innrettningene. Det er i den forbindelse også behov for PC
og printer for kassaoppgjør. Ny operatør må ivareta plass for dette.
Antenne for kommunikasjon med billettmaskin i bussene er plassert på hjørnevegg utenfor
verksted. Kommunikasjon med SIS er antenner på stolper fordelt på området.


Det skal etableres egen hydrogenfyllestasjon på anlegget med ekstern drifter jfr. vedlegg 10. Foreløpig plasseringen av hydrogenfyllestasjon er angitt i bilag 3, men Oppdragsgiver vil presi-sere at plasseringen kan bli endret for eksempel på bakgrunn av krav fra offentlige godkjen-ningsmyndigheter. . Operatøren skal drifte hydrogenbusser fra eiendommen. Driften av hydrogenbusser er spesielt omhandlet i vedlegg 10. I anleggets 1. etasje er det avsatt plass i tidligere vaskehall, servicehall og lager/kontor, samt publikumsåpne arealer ifm hydrogenprosjektet. Oppdragsgiver skal for egen kostnad sørge for at hydrogenfyllestasjonen er ferdig for Operatørens benyttelse til opp-start av kjøringen med hydrogenbussene. Det samme gjelder de deler av bussanlegget som er merket med ”Serviceanlegg for hydrogenbusser” jfr. bilag 6. Operatøren vil ha et medansvar for driften av arealet merket ”Serviceanlegg for hydrogenbusser”, bl.a. må Operatøren dekke felles-kostnader knyttet til disse arealene, se også. vedlegg 10 Hydrogen. Oppdragsgiver opprettholder sitt forbehold om at det må gis økonomisk bevilgning fra EUs hydrogenprosjekt for å realiserer hydrogenprosjektet på Rosenholm jfr. omtale i prekvalifise-ringsdokumentet samt under anleggsbefaringen 29.09.2010.
Operatøren har ansvaret for etablering av fylleanlegget med nødvendige fasiliteter som lager-
tank, dispenser, mv. Oppdragsgiver og eier forplikter seg til å bidra til at fylleanlegget bygge-
godkjennes overfor offentlige myndigheter og at naboer varsles iht. lov og forskrift mv. Opera-
tør må dekke alle kostnader i denne forbindelse.
Etablering av fylleanlegget vil medføre bl.a. byggesøknad, gravearbeider samt tilkopling av
offentlig elektrisitet, datalinjer og spesiell godkjenning av bygging og drift av tankanlegget.
Operatør har rett til å la nødvendige tilkoplinger skje til eksisterende anlegg på eiendommen.
Disse skal etableres med individuelle måleinstrumenter for forbruk.
Operatøren forplikter seg til at Oppdragsgiver og eier (Bussanlegg AS) inviteres til å sitte i ”sty-
ringsgruppen” for byggeprosjektet samt sørge for at Oppdragsgiver og eier mottar referat fra
byggeprosessen.
Hvis eier av bussanlegget blir påført kostnader, herunder merarbeid, ifm med godkjenningspro-
sessen, byggingen eller driften av fylleanlegget skal disse faktureres særskilt og dekkes av Ope-
ratøren. Dog skal varsel fra eier om kostnader være mottatt av Operatøren senest 30 dager etter
at de er påført.
Operatøren må oppfylle forebyggende sikkerhetstiltak ift. drift av fylleanlegget og biogassbus-
senes bruk av verkstedet, vaskehall og bussanlegget for øvrig. Operatøren påtar seg det hele og
fulle ansvar for skader og konsekvensskader ved uhell og/eller hærverk på biogassfylleanlegget
og skal holde Oppdragsgiver og eier skadesløs.
Operatør har rett til å la tredjepart bygge, eie og drive biogassfylleanlegget på eiendommen
(fremleie).
Areal stilles til rådighet på Rosenholm bussanlegg. Ruters anbefaling er alternativ 3 (med lav-
trykksgasstank på alt 2) jfr. revidert plantegning/bilag 3. Ruter vil, om nødvendig, ta ansvaret
for samt dekke kostnader ved utsprenging av et areal inntil 135 kvm til en lavtrykksgasstank.
Tilbyder kan foreslå andre lokasjoner innenfor eller utenfor anlegget. Det må i tilfelle beskrives i tilbudet. Oppdragsgiver trenger ikke å akseptere alternative forslag til plassering, Dersom biogassanlegg/fyllestasjon etableres på Rosenholm bussanlegg er det opp til operatør å vurdere om det er forsvarlig å la andre kjøretøyer tanke fra biogassanlegget. Oppdragsgiver skal godkjenne plasseringen på anlegget. Plasseringen må ivareta alle krav ihht sikkerhet, bl.a tilstrekkelig avstand til hydrogenanlegget. Det vises i denne sammenheng til bi-lag 16 Sikkerhetsvurdering av fasiliteter for biogassbusser. på Rosenholm. Dersom biogassanlegg/fyllestasjon etableres på Rosenholm bussanlegg, vil det ved Kontrak-tens/Leieavtalens utløp tilfalle Oppdragsgiver. Kostnadene ved biogassanlegget må tilbyder innarbeide i timeprisen i godtgjørelsen jfr. Vedlegg 5. 2.4 Operatøren skal sørge for alminnelig vedlikehold av eiendommen, herunder også elektriske
anlegg for inne- og utearealer, VVS-anlegg, driftskritiske innretninger så som vaskehall, olje-
og dieseltanker mv. Operatøren vil også ha ansvar for å sørge for eget vakt- og vaktmesterfor-
hold. Feiing og måking av utearealer tilligger Operatørens ansvarsområde. Den nærmere forde-
ling av ansvar mellom Oppdragsgiver og Operatøren fremkommer av Leieavtalen.
Dagens leietaker ved eiendommen har inngått en rekke løpende drifts- og vedlikeholdsavtaler
for å oppfylle sitt vedlikeholdsansvar. Operatøren må sørge for å etablere egne rutiner for å opp-
fylle vedlikeholdsansvaret eller inngå driftsavtaler for tilsvarende utsetting av vedlikeholdsan-
svaret.

Oppdragsgiver har etter beste skjønn gjort et overslag av forventede årlige felleskostnader knyt-
tet til eiendommen. Overslaget bygger på regnskapstall fra 2009 innhentet fra dagens leietaker.
Oppdragsgiver har etter dette anslått årlige driftskostnader til ca 6,5 mill kr (2009-priser). I
Oppdragsgivers beregninger inngår følgende kostnadselementer:
Energi til lokaler, motorvarmere, belysning av utearealer Vann- og avløpsavgifter, målt vannmengde i Rosenholmveien 40, som går til vaskemaskin Brøyting/strøing og vedlikehold av parkeringsplassene Ut- og innvendig vask av vinduer, trapper etc 1. Dagens leietaker har holdt egen hjullaster til snørydding og egen søppelbil til renova- sjon, samt egen lastebil. Kapitalkostnader av disse er ikke innarbeidet. 2. Bussdrift på Oslo syd er antatt å utgjøre ca. 95 % av felleskostnadene 3. Kantine med kjøkken har ikke vært i drift. Målt vannmengde 2009 (ref. Oppegård kommune): 20.584 m3 Målt strømforbruk 2009 (ref. Hafslund): 1.790.966 kWh Oppdragsgiver gjør oppmerksom på at de ovenfor oppgitte tall kun er ment som et anslagsvis overslag og således er beheftet med usikkerhet. Avvik fra oppgitte tall og eventuelt nye/andre kostnadselementer må påregnes uten ansvar for Oppdragsgiver. 2.5 Eiendommen omfatter flere kontor- og forretningslokaler. Operatørens står fritt til å benytte slike arealer til egne formål eller fremleie arealene helt eller delvis til andre. Ved fremleie forut-settes imidlertid samtykke fra Oppdragsgiver og ikke på noen måte kan fremleietaker få rettig-heter utover leietakers rettigheter. Oppdragsgiver kan imidlertid ikke nekte samtykke uten at det foreligger saklig grunn, jf. i henhold til Leieavtalens pkt. 10. Dagens leietaker (dagens operatør) har fremleiet ca. 1.642 m2 av eiendommens kontor/lager til andre. Dagens leietaker har imidlertid hatt sitt hovedkontor ved eiendommen samt hatt et datter-selskap til å drive verksted fra eiendommen, disse arealene er ikke med i tabellen nedenfor. Det er derfor mulig å fremleie en større del av anlegget enn det dagens leietaker har gjort. En oversikt over dagens utleieinntekter som dagens leietaker har oppnådd ved fremleie av kon-tor/lager er gjengitt i tabellen nedenfor. Her er Ruters lager (72 kvm) og areal tiltenkt hydrogen-prosjektet tatt med, selv om dette arealet ikke er mulig å fremleie for neste operatør. Leieinntekt pr
mnd. eks. mva Andel fel-
Type leieobjekt (la-
lesutgifter
ger/kontor/verksted)
01.09.2010)
Sum pr mnd
Etter at konkurransegrunnlaget ble utlyst har fremleietager nr. 4 flyttet ut. Fremleietager nr 1, som har vært i bygget i 21 år, har bedt om reforhandling av kontrakten mht leiepris og alternati-ve lokaler i bygget. Fremleietager nr 2, 5 og 6 har muntlig sagt at leieforholdet skal avsluttes høsten 2011 (september). Skriftlig oppsigelse med nærmere tidsangivelse vil foreligge senere. Dagens operatør har imidlertid ingen rett til å inngå avtaler ut over 1. oktober 2011. Oppdrags-giver forventer imidlertid at vinnende Operatør håndterer denne type henvendelser straks kjøre-kontrakten er underskrevet medio februar 2011.
Oppdragsgiver gjør oppmerksom på at ovennevnte tall er basert på at dagens leietaker i stor
grad har benyttet kontor- og forretningslokaler til egne formål. Oppdragsgiver antar at det derfor
vil være mulig å oppnå høyere utleieinntekter ved videre fremleie ved eiendommen. Oppdrags-
giver har innhentet en uavhengig vurdering av potensielle utleieinntekter fra næringsmeglerfir-
maet CREX AS, se bilag 2.
Etter Oppdragsgivers beregning bør det være mulig å fremleie ca 3.965 m2 fordelt på kontorer,
lager og servicearealer ihht oversikten nedenfor.
POTENSIELLE UTLEIEAREALER (tallene i tabellen er kvm) Eier:
Bussanlegg AS
Adresse:
Rosenholmveien 40, 1414 Trollåsen
Byggeår:
1985
Bygningstype:
Betongbygg
Eiendommen ble oppført i 1987/88 av Oslo og Follo Busstrafikk AS med det henseende å dekke de behov et større buss- eller transportselskap har for vask, service, oppbevaring og vedlikehold av store kjøretøy. Aksjene i selskapet (Nobuss Eiendommer AS) som eide bygget ble i 2007 solgt til AS Oslo Sporveier og selskapets navn ble endret til Bussanlegg AS. Bussanlegg AS ble kjøpt av Kollektivtransportproduksjon AS i desember 2008. Dagens operatør av kontraktene "Søndre Nordstrand" og "Kolbotn" (Norgesbuss AS) har leiet bussanlegget og leiet ut nærings-lokaler i hele denne perioden. 3.1 Tomten er hovedsakelig asfaltert og gjerdet inn. Kontordelen har delvis opparbeidet grøntareal.
Se vedlagte oversiktsplan (foto), bilag 3.
Motorvarmere og luftanlegg er plassert langs kantene, samt i 3 midtdelere. Det er fremføring av
strøm og luft til 64 busser, og i tillegg kun strøm til 28 busser (store og små/1- og 3-fas). Det er i
tillegg mulighet for 13 plasser med strøm/luft utenfor verkstedet på øvre plan syd. Dagens ope-
ratør benytter ikke disse plassene, og er usikker på om anlegget fungerer. På grunn av hydro-
genanlegg er det bortfall av plassene på nedre plan nord.
I tillegg omfatter anlegget en biloppstillingsplass for 122 personbiler med motorvarmer. Dette
benyttes primært til bussjåfører og operatørens ansatte. Dette arealet kan bli redusert hvis hy-
drogenfyllestasjonen legges inntil biloppstillingsplassen.
Fremleietakere disponerer i dag 16 plasser på øvre plan foran kontordelen. Utover dette er det
flere egnede områder for buss- og biloppstilling på eiendommen.
Det er en fyllingsstasjon for B7-diesel med 3 pumper ved anlegget. En hydrogenfyllingsstasjon
er under utvikling. Denne vil være lokalisert i nordgrensen på tomten til Rosenholmveien 40.
Det jobbes også med alternative plasseringer.
En oversikt over det elektriske anlegget for utearealer er vedlagt, se elektrisk rapport bilag 4.
Eiendommen består av en samlet bygningskropp på 11.352 m2. Bygget kan grovt deles inn i
kontordel og operativ del. For bilder av fasader, se bilag 5.
Kontorbygget består av kontorer, fellesarealer, lager og kantine med møterom og kjøkken. Alt
dette over 4 plan, samt teknisk rom i 5. etg og adkomst til kjeller med oljeutskiller. Den operati-
ve er fordelt over 3 plan med kjøreadkomst, samt lager i mezzanin, se plantegninger, bilag 6-9.
Disse 4 plantegningene, samt bilag 3, er for øvrig også vedlegg til leieavtalen (bilag 1).

Plan 1 består av kjeller med fjernvarmeanlegg, vaskehall med høyttrykk-spyleranlegg
og sentralavsug, samt diverse spesialrom. Fjernvarmeanlegg driftes av Hafslund fjern-
varme. Vaskehallen og tilliggende lager/kontorer skal benyttes til drifting av hydrogen-
busser.
Plan 2 består av tankanlegg for B7-diesel og fyringsolje. Anlegget har medfølgende
styringsanlegg. Under verkstedet finnes smøregrav, vaskemiddel/frost- og spylevæske,
spilloljetank og smøreoljeanlegg. Hver dieseltank rommer 50.000 liter. Tanker til smø-
reolje og væsker rommer 1.200 liter. Spilloljetank rommer 12.000 liter. I dette planet er
også Ruters lager lokalisert.
Operatøren er pålagt å benytte angitt areal i plan 2 til sin operative drift av bussanlegget.
Det består av trafikkledelse, kontorer, lager, serverrom til billettsystem, veskerom og
garderober med henholdsvis 1, 2 og 3 dusjer. Garderobe- og veskeskap, samt annet ikke
nagelfast utstyr må Operatøren besørge selv. I plan 2 er det i tillegg et kjølerom og et
rullearkiv. Gulvdekkene i samme området har kapasitet for utvidelse av rullearkiv.
Lager med kjøradkomst fra nedre plan øst kan egne seg for videre fremutleie. Disse
lokalene har tilliggende service-/kontordel.
Plan 3 består av en ett-løps vaskehall, med mulighet for å vaske to busser av gangen. I
vaskehallen finnes også olje- og dieselmålings- samt påfyllingsutstyr som står til Opera-
tørens disposisjon. Det er lagt ny membran og asfaltdekke på gårdsplass øvre plan.
Verkstedet består av et mekanisk verksted, karosseriverksted, lakkeringsboks og ser-
vicehall med smøregrav. Mekanisk verksted er skilt fra karosseridel med lydvegg. Til-
liggende arealer er verksmesterkontorer og delelager. Oppdragsgiver antar at hele verk-
stedet på plan 3 bør benyttes til driften av Kontrakten, "Oslo Syd".
Verksted og spesialrom inneholder utstyr som følger bygget. Utstyret er listet opp i bi-
lag 10.
Plan 4 består av kantine, kjøkken og møterom.

Bilderapport som viser innvendig standard og utstyr er vedlagt som bilag 11.

For en oversikt over det elektriske anlegget for innvendige arealer, se elektrisk rapport. Se for
øvrig Rambølls teknisk due diligence av 04.06.2007 vedlagt som bilag 12.
Rambøll utarbeidet i 2007 en rapport/due diligence av eiendommen, herunder: Byggtekniske standard/ tilstandsrapport VVS-teknisk oversikt og dimensjonerende elektriske installasjoner, oljeutskiller, diesel-tanker
Rambølls rapport gir en god oversikt over anlegget og tilbydere oppfordres til å gjennomgå
rapporten nærmere. For øvrig oppfordres tilbydere å delta på Oppdragsgivers anleggsbefaring.
Skisse over anlegget samt underliggende situasjonskart utstedt av Oppegård kommune (digital-
kart 2010) vedlegges som bilag 13. Kart over gjerde og eiendomsgrense er vedlagt i bilag 14.
Som bilag 15 følger OPAK-rapport av Rosenholm bussanlegg. Den gir en status på bygnings-
messige forhold pr. oktober 2010 og vil bli lagt til grunn ved overtagelsesforretningene i okto-
ber 2011.
4 Spi
I tillegg til Rosenholm bussanlegg vil Operatøren ha tilgang til å la sine sjåfører benytte spise-rom- og toalettfasiliteter på følgende steder: Holmlia st, ett spiserom og toalett, ca 11 m2. Mortensrud T, to spiserom samt toaletter, ca. 33 m2. Helsfyr T, to spiserom samt toaletter, 61 m2, (deles med linjene 21, 37, 68). Oppdragsgiver vil ha ansvaret for drift og vedlikehold av ovennevnte arealer. Operatøren betaler ingen ytterligere leie for eventuell anvendelse av nevnte spiserom og toalettfasiliteter. Andre spiserom- og toalettfasiliteter må Operatøren anskaffe og bekoste selv. Bilag 1 Leieavtalen mellom Ruter og Operatøren som vinner konkurransen om Oslo syd Bilag 2 Leieprisvurdering fra næringsmeglerfirmaet CREX AS Bilag 3 Oversiktsplan (foto) over bussanlegget Bilag 4 Oversikt over det elektriske anlegget for utearealer Bilag 5 Bilder av fasader Bilag 6 Plantegning plan 1 Bilag 7 Plantegning plan 2 Bilag 8 Plantegning plan 3 Bilag 9 Plantegning plan 4 Bilag 10 Utstyrsliste Bilag 11 Bilder innvendig Bilag 12 Rambølls teknisk due diligence av 04.06.2007 Bilag 13 Situasjonskart utstedt av Oppegård kommune Bilag 14 Kart over gjerde og eiendomsgrense Bilag 15 OPAK-rapport av oktober 2010 av Rosenholm bussanlegg Bilag 16 DNV Sikkerhetsvurdering/risikoanalyse av biogass på Rosenholm

Source: http://www.kollektivanbud.no/dokumenter/2010%2010%2025%20Anleggsbeskrivelse%20versjon%201.3.pdf