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El 10 de abril de 1987, una ordenanza de la ciudad de Gardena se hizo efectiva que la mediación y el arbitraje obligatorio establecido vinculante para las unidades residenciales de alquiler en la ciudad de Gardena, California. Desde entonces, la Ordenanza original ha sido modificada por el Ayuntamiento para mejorar la eficiencia y la eficacia del proceso de mediación y arbitraje. El propósito de este folleto es proporcionar una visión general de la mediación de Gardena y los procedimientos de arbitraje. Además, el texto completo de la ordenanza modificada más reciente ha sido incluido para su información. La ordenanza requiere que todos los propietarios de unidades residenciales de alquiler debe suministrar un folleto a cada unidad residencial / inquilino y para todos los nuevos inquilinos después. La Sección 14.04.280 de la ordenanza también establece sanciones para los propietarios que no proporcionan folletos a los inquilinos. En caso de alguna pregunta relacionada a la Ordenanza con Respecto a mediacion o El proceso de arbitraje, por favor de llamar la Oficina del Administrador de la Ciudad en el Ayuntamiento. Consejo de Mediacion de la Ciudad de Gardena CIUDAD DE GARDENA
1700 West 162nd Street
Gardena, CA 90247
Phone: (310) 217-9503 / Fax: (310) 217-9694
CARACTERISTICAS IMPORTANTES
MEDIACION DE ALQUILER / ORDENANZA DE ARBITRAJE
1. Para un aumento de alquiler para ser considerado para la mediación de la Junta de Mediación de alquiler, el porcentaje de incremento debe ser mayor de cinco por ciento (5%), dentro de un período de 12 meses. 2. Propietarios deben proveer a los inquilinos con un aviso escrito avisando el aumento de renta antes de la fecha efectiva con el siguiente plazo: 3. Es la responsabilidad de los propietarios para asegurar que todas sus unidades ocupadas de alquiler deben recibir una copia de este folleto. 4. Para iniciar la mediacion o proceso de arbitraje, el inquilino(s) debe presentar una solicitud de Mediacion en Gardena City Hall dentro de los diez (10) dias habiles despues de recibir el Aviso de Aumento del propietario. 5. Los propietarios estan prohibidos de tomar cualquier medida de represalia contra los inquilinos que han iniciado legalmente mediacion/arbitraje, y el aumento de renta no sera efectivo hasta que el proceso de mediacion/arbitraje se ha completado. 6. Todos los procedimientos de mediacion sera proporcionado sin costo alguno para los que estan siendo atendidos. 7. En caso de que mediación no proporcionan un acuerdo entre el propietario y el arrendatario (s), cualquiera de las partes podrá solicitar un arbitraje vinculante. 8. Todos los gastos del arbitraje vinculante debera ser pagado por repartir los gastos a partes iguales entre el propietario y el inquilino(s). Para una excepcion, por favor consulte la Seccion 14.04.200, pagina 13. PANORAMA GENERAL DE MEDIACION / ARBITRAJE Y
PLAZOS DE LINEAS DE TIEMPO
Dentro de diez (10)
 dias de negocio, el
presenta la forma de Solicitud para Mediacion Inquilino no pueden resolver cuestiones de Se ha alcanzado un
Acuerdo de Mediacion?
SI
Fin de Procedimientos
Se ha alcanzado un
Acuerdo de Mediacion?
Dentro de siete (7) dias
Dentro de un plazo de
treinta (30) dias un
Dentro de (10) dias, el
arbitro notifica al Panel y al
grupo de la Vinculante Decision de Arbitraje Capitulo 14.04
MEDIACION Y ARBITRAJE DE RENTA RESIDENCIAL
Tabla de Contenido
Secciones:
Proposito. Definiciones. Junta de Mediacion de Alquilar creada Composicion. Nombramiento de los miembros–Condiciones Retiro. Caducidad de Oficina Cualificaciones. Miembro Ex Oficio Compensacion. Reuniones–Quorum–Reglas de Procedimiento. Secretaria y Minutos Asuntos sujetos a Mediacion. Notificacion de aumento de Alquilar. Mediacion del aumento de Alquilar–Audiencias. Audiencias consolidadas. Papel de Abogados. Recomendaciones. Aceptacion o modificacion de recomendaciones. Falta de aceptar recomendaciones. Procedimiento de Arbitraje. Audiencias de Arbitraje. Normas para revision. Determinacion de un arbitro. Costos del arbitraje. Fecha efectiva del aumento de alquiler. Aplicabilidad. Actos de Represalia. Derechos de Arrendadores. Recuperacion de Viviendas. Remedios para el desalojo de Represalia. Aplicacion. Notificacion del procedimiento de Mediacion y 14.04.010 Proposito.
El Consejo considera y declara que no existe actualmente dentro de la ciudad la escasez de unidades residenciales de alquilar una tasa de desocupación resulta en un rápido aumento de los alquileres, lo que causó dificultades económicas a los inquilinos que residen en la comunidad. El Consejo esta deseoso en protejer a los inquilinos de los aumentos de alquiler razonable al tiempo que permite a los propietarios de dichas propiedades a recibir renta que les permita mantener las unidades, asi como para recibir un rendimiento razonable de su propiedad. El Consejo ha determinado que por lo tanto, es en el interes de la Ciudad ayudar a los inquilinos y propietarios en la solucion de controversias que, de vez en cuando puedan surgir. 14.04.020 Definiciones.
Por intenciones de este capitulo, a menos que sea aparente en el contexto, ciertas palabras y frases que sean usadas en este capitulo estan definidas como sigue: “Arbitraje” significa el proceso conducido con acuerdo de las provisiones relajadas al arbitraje contenido en Secciones 1280, et seq. del Codigo del Proceso Civil del estado. “Arbitro” significa un arbitro neutral seleccionado con acuerdo de las provisiones de este capitulo. “Consejo” significa el consejo de mediacion de “Dueno” significa el dueno, arrendador, sub- arrendador, o cualquier persona titulado a recibir la renta por el uso y la ocupacion de cualquier unidad de renta o un agente, representante o sucesor de cualquier tal personas. “Renta” significa la consideracion exigida o recibida en relacion con el uso y ocupo de cualquier unidad de renta o el traspaso del arriendo de ocupar. “Inquilino” significa el arrendador/o tal persona autorizada a ocupar la unidad de renta debajo de un acuerdo de renta o arrendimiento con el dueno de tal unidad de renta. 14.04.030 Junta de Mediacion Alquiler Creada—
Composicion.
La Junta de mediacion de renta de Gardena es creado. La Junta se compondra de quince miembros compuestos de cinco miembros del inquilino, cinco propietarios/administrador/ miembros profesionales de bienes raices, y cinco miembros en general. 14.04.040
Nombramiento de los miembros–
Condiciones-Retiro.
A. Cada miembro del consejo nombrara a un miembro de cada uno de los tres grupos de miembros establecidos en la Seccion B. La duracin del mandato de cada miembro de la Junta sera sinonimo con la expiracion del mandato real de los miembros del consejo que designo a los miembros. C. Cada miembro desempenara sus funciones en el placer del consejo, y cualquier miembro puede ser removido de su cargo con o sin causa por mayoria de votos de los miembros del Consejo. D. Todos los miembros permaneceran en funciones E. Los miembros pueden ser reelegidos. F. Las vacancias existentes debido a la remocion, renuncia, muerte o cambio de estatus de un grupo de miembros sera cubierta por el resto del tiemp por el concejal que originalmente nombro al miembro . 14.04.045 Caducidad de oficina.
No obstante cualquier disposicion de este capitulo, cualquier miembro de la junta (con excepcion del miembro sin derecho del voto) que este ausente de uno a tres reuniones consecutivas del la Junta o que este ausente de un total de seis reuniones regulares del consejo en cualquier periodo de doce meses automaticamente perdera la posicion de oficina como miembro de la Junta y el nombre de dicha persona quedara automaticamente eliminado de la Junta inmediatamente despues de la clausura de la tercera reunion regular o de cualquier de esas seis reuniones regulares en cualquier tal periodo de doce meses, segun sea el caso, en la que dicho miembro no ha aparecido. El Secretario de la junta debera notificar inmediatamente al Consejo de tal hecho, despues de lo cual la vacancia creada se cubrira como se ha establecido en Seccipor el resto del tiempo que no ha expirado. 14.04.050 Calificaciones.
A. Todos los miembros inquilinos seran inquilinos de la propiedad de alquiler residencial de la ciudad, y ni los miembros de arrendatario, su conyuge, ni sus dependientes tendran ningun interes financiero en los ingresos residenciales o productoras de bienes de la ciudad o en otro lugar. B. Todos los propietarios/ administrador/ miembro profesional de bienes inmuebles debera poseer, administrar o tener un ingreso residencial productoras de interes de propiedad en la ciudad y seran de preferencia residentes de la ciudad. C. Los Miembros-en-general no seran inquilinos, ni podran tener una pertenencia en los ingresos que producen los bienes residenciales en la ciudad. Es preferible que ni los miembros-en-general, ni sus conyuges o dependientes deberan tener empresas financieras directas o relacion cualquiera con los propietarios, administradores de propiedades o profesionales de bienes raices dentro de la ciudad o en otro lugar. (Prior code § 12-1.105) 14.04.055 Membro ex oficio.
deliberaciones, el administrador de la ciudad, o el representante designado del administrador municipal, actuara como miembro ex oficio de la junta y no tendra ningun poder de votacion. 14.04.060 Compensacion.
Los miembros de la Junta recibiran tal compensacion que se determinado por resolucion del consejo de la ciudad. 14.04.070 Reuniones–Quorum–Reglas de Procedimiento.
La Junta se reunira regularmente una vez al mes en un momento y lugar dentro de la ciudad decidido por la Junta. La mayoria de los miembros de la Junta, a fin de incluir al menos un miembro de cada categoria de miembros, constituira el quorum. Todas las reuniones de la junta estaran abiertas al publico. El consejo debe establecer normas de procedimiento de sus reuniones ordinarias y para las mediaciones realizadas por la Junta. Tales reglas y todos los cambios y adiciones a las mismas seran presentados y sujetos a la aprobacion por el Consejo antes de que se realizen. 14.04.075 Secretaria y minutos.
A. El Administrador de la ciudad, o el designado del administrador municipal, actuara como Secretario del Consejo y de cualquier de sus comites, y los minutos exactos de las acitividades de la Junta sera gestionada por el Secretario. Acta incluira los siguientes temas: 1. Hora y lugar de cada reunion de la Junta; 2. Los nombres de los miembros presentes; 3. Todos los actos oficiales de la Junta; 4. Los votos emitidos por los miembros, excepto 5. Un resumen de todos los procedimientos ante la B. Todas las actas deberan ser por escrito y se presentara a la Junta a la mayor brevedad razonable para su aprobacion, enmienda o correcion. El acta or copias autenticas de los mismos, estaran abierto para a la inspeccion publica. Una copia del acta debe ser presentada al Consejo, los miembros de la Junta, y cualquier funcionario publico, al solicitarse. 14.04.080 Asuntos sujetos a Mediacion.
La junta ejercera los servicios de mediacion al respecto de las reclamaciones que los aumentos de alquiler mas de cinco por ciento en un periodo de doce meses son excesivos o injustificados. No otro asunto debera estar dentro de la jurisdiccion del la Junta. 14.04.090 Notificacion de aumento de alquilar.
A. El propietario debera dar aviso por escrito a los inquilinos de un incremento de diez por ciento o menos del alquiler cobrado durante los doce meses anteriores a la fecha efectiva del incremento de al menos treinta dias antes de la fecha efectiva del aumento. B. Si el aumento del alquiler propuesto es mayor que la cantidad descrita en la subseccion A de esta seccion, el propietario debera notificar por escrito el aumento Si el amuento del alquiler propuesto es mayor que la cantidad descrita en al subseccion A de esta seccion, el propietario debera notificar por escrito el aumento a los inquilinos por lo menos sesenta dias antes de la fecha efectiva del aumento. C. A pesar de la subseccion A o B de esta seccion, la administracion del parque movil de origen facilitaran a los propietarios un aviso por escrito de cualquier aumento del alquiler por lo menos noventa dias antes de la fecha efectiva del aumento. D. La notificación de cualquier aumento de renta superior a cinco por ciento del alquiler cobrado durante los doce meses anteriores a la fecha de vigencia de dicho aumento deberá incluir un aviso al arrendatario del derecho a la mediación o el arbitraje y que el inquilino tiene diez días hábiles siguientes a la recepción de la Aviso para presentar una petición de mediación a fin de ejercer los derechos del inquilino en virtud del presente capítulo. 14.04.100 Mediacion del aumento de Alquilar–
Audiencias.
siguiedo la recepcion de un anuncio de aumento de renta, una peticion de mediacion es presentada por un inquilino de una vivienda sujeta al aumento de alquiler, entonces una audiencia de mediacion se establecera dentro de los treinta dias siguientes a dicha presentacion. B. La audiencia se llevara a cabo por un panel compuesto por tres miembros, uno de cada grupo de pertenencia. El miembro–en-grande actuara como presidente. Si ambas partes dan su consentimiento por escrito, la composicion del grupo segun lo establecido en esta subseccion se puede renunciar. propietario a proporcionar documentos e informacion especificos a fin de determinar si el alquiler propuesto es razonable y justo. Si el propietario no presenta los documentos y la informacion dentro de los diez dias habiles del envio de la notificacion del panel para proporcionar tales documentos y la informacion, la audiencia de mediacion sera cancelada y el anuncio de aumento de renta se considerara nulo a todos los efectos. Los documentos pueden incluir, pero sin limitarse a lo siguiente: 1. El gastos reales de funcionamiento por categoria de la unidad de alquiler por un periodo de dos anos que finalizara a mas tardar cuatro meses antes de la fecha efectiva propuesta de aumento; 2. Los gastos previstos para la unidad de alquiler para el periodo de doce meses de la propuesta de aumento, incluyendo detalles de los cambios en cualquier elemento del costo; 3. El programa de renta actual y propuesta para 4. La lista de tasas y otros ingresos de la unidad 5. La tasa de vacantes de cada unidad de alquiler durante los dos anos anteriores; 6. El calendario de los contratos vigentes para las unidades de alquiler de afectados por el aumento propuesto se extiende mas alla de la fecha efectiva del incremento, mostrando el numero de contratos de arrendamiento que expira cada mes; y 7. Los detalles de cualquier otro factor que afecta la necesidad de el aumento propuesto en alquiler. D. Un aviso estableciendo la hora y lugar de la audiencia de mediacion y una lista de los materiales solicitados por el panel sera preparado por la junta directiva y se servira a todas partes. Una copia de la petición iniciando la mediación se servira con tal aviso. Este servicio se realizara por correo a las direcciones indicadas en la peticion no menos de diez dias antes de la audiencia. Servicio del aviso sobre el director de residentes en los locales o sobre la persona nombrada en avisos fijados en conformidad con la Seccion 1962 del Codigo Civil del Estado, se considerara la notificación escrito del propietario. E. La audiencia de mediacion no sera abierto al F. Si el inquilino que solicito la mediacion, o de los portavoces designados en conformidad con Seccionno aparecen en el momento y el lugar de la audiencia, el aumento del alquiler se considerara aprobada y se hara efectivo según lo dispuesto en la Seccio). Si el propietario no se presenta en la hora y lugar de la audiencia, el aumento de alquiler sera nulo, sujeto a la expedicion del propietario de un nuevo aviso del aumento de alquiler conforme a la Seccioque sera sujeto a toda mediación de alquiler y los procedimientos de arbitraje establecidos en este capitulo. 14.04.110 Audiencias Consolidadas.
mediacion se ha presentado con respeto a las unidades de alquiler que se encuentren bajo la propiedad o gestion comun y que funcionen como un complejo de unidades individuales, incluyendo un parque de casas moviles, tales solicitudes, por orden de la ciudad o presidente, podran consolidar para la audiencia. B. Cuando dos o mas solicitantes se han unido en una audiencia consolidada, pueden elegir hasta tres portavoces para representar sus intereses durante la audiencia y entrar en un acuerdo vinculante. 14.04.120 Papel de Abogados.
cualquier audiencia de mediacion, a menos que: 1. El abogado es propietario, administrador o inquilino de la vivienda que esta implicado en la mediacion de, o 2. El propietario, administrador o inquilino de la vivienda que participan en la mediacion es una sociedad en la que el abogado es un socio general y en el que todos los socios son abogados, o 3. El propietaro, administrador o inquilino de la vivienda es una corporacion, y el abogado es un funcionario o director de la corporacion, y todos los funcionarios y directores de la corporacion son abogados. B. Nada de lo que este establecido en esta seccion impedira a un abogado de la prestacion de asesoramiento a una Parte que participe en una audiencia de mediacion, ya que sea antes o despues de comenzar el proceso de mediación; ni todo lo establecido en esta seccion evitara a un abogado de declarar sobre hechos de los que tiene conocimiento personal y sobre los que es competente para declarar. C. Cualquier persona puede ser representado por un agente que no sea un abogado en la audiencia de mediacion previsto tal agente se conceda la autorizacion para hacerlo por escrito y la autorizacion incluye la facultad de entrar en un acuerdo vinculante de la controversia con la mediacion. miembros del consejo y puede sentarse en un panel de mediacion. 14.04.130 Recomendaciones.
Despues de los siete dias habiles despues de la conclusion de una audiencia de mediacion de alquiler, la Junta emitira su recomendacion y enviara una copia de dicha recomendacion al propietario y el arrendatario o arrendatarios afectados o sujetos a la recomendacion. 14.04.140
Aceptacion o modificacion
recomendaciones.
Si las partes aceptan la recomendaciones de la Junta, pondran su firma en el espacio previsto al respecto, que se indicara que el alquiler para tal unidad sera ese contenido en la recomendación, o cualquier otra cantidad de comun acuerdo por las partes, y seguira siendo la misma durante un periodo de no menos de seis meses. Es la intencion del Consejo de que dicho documento constituira un contrato vinculante entre las partes y se haran efectivos por cada parte en un tribunal de justicia. 14.04.150 Falta de aceptar recomendaciones.
recomendacion de la Junta o de acuerdo sobre otra cantidad de la renta, cualquier de las partes, en un plazo de siete dias calendario despues del envio de la recomendacion de la Junta, podra presentar a la Junta una peticion de presentar la cuestion a un arbitro cuya la decision sera obligatoria para las partes. 14.04.160 Procedimiento de Arbitraje.
arbitraje, la Junta notificara a las partes de la solicitud y les presentara el nombre de un arbitro, acompanado de su curriculum vitae y de pago. Si las partes estan de acuerdo sobre el arbitro, notificaran a la Junta por escrito de dicha aceptación. Si cualquiera de las partes no estan de acuerdo sobre un arbitro, un nuevo nombre se presentara hasta el momento en que las partes esten de acuerdo con un arbitrarero. Si tras la presentación de tres nombres, ambas partes no pueden ponerse de acuerdo sobre un arbitro, la Junta de manera unilateral le asignara un arbitro para conocer del asunto. La falta de notificacion de la Junta dentro de los tres dias siguientes a la recepcion de la denominación se constituye la aceptación de los arbitros. 14.04.170 Audiencias de Arbitraje.
A. La Ciudad les notificara a ambas partes de la hora y lugar de la audiencia. Ese tiempo no debera ser inferior a siete (7) ni superior a treinta (30) dias calendarios despues de la fecha de la notificación del arbitraje se les envio a las partes por la Junta. La audiencia tendra lugar en la ciudad o en cualquier otro lugar de mutuo acuerdo y no estara abierto al publico. La audiencia se llevara a cabo de conformidad con los procedimientos de las secciones B. Las partes podran hacerse representar en la audiencia por un abogado u otro agente. C. Las partes podran presentar las pruebas D. El expediente completo, incluyendo la recomendacion y toda la correspondencia hacia y desde la Junta en relacion con el caso sera puesto a la disposicion del arbitro. consolidadas por el arbitro de conformidad con la Seccion 14.04.180 Normas para Revision.
peticion de revision de alquiler, el arbitro debera considerar los efectos de este capitulo y, concretamente, tendra en cuenta todos los factores pertinentes para determinar si el aumento del alquiler propuesto es justo, imparcial y razonable, incluyendo pero no limitado a lo siguiente: A. Los cambios en la serie actual de los principales proveedoras “Urban Wage Earners and Clerical Workers: Los Angeles-Riverside-Orange Counties, CA” que es gestionada por la Oficina de Estadisticas Laborales; (Ord. 1626, § 6, 2003) B. Cualquier legalmente establecido estatal aumento de la unidad o unidades en las que el propietario pide un aumento de alquiler; E. La realizacion de mejoras de capital o el trabajo de rehabilitacion relacionados con las unidades de alquiler, la diferencia de los normales de reparacion, sustitucion o mantenimiento, y su costo, incluidos los elementos de costo tales como materiales, mano de obra, el interes de la construccion, las cuotas de permisos y otros elementos como el arbitro considere adecuados; propiedad, otros impuestos o tasas, en relacion sujeto con la unidad o unidades; hipoteca o alquiler pagado por el propietario de la unidad o unidades de alquiler o el arrendamiento de la tierra en la que se encuentran dichas unidades; H. Changes in the utility charges for the rental unit or units paid by the owner and the extent, if any, of reimbursement from the tenants; gastos razonables de mantenimiento, incluyendo pero no limitado a, los seguros, las evaluaciones del gobierno, materiales y servicios; causadas por circunstancias distintas de desgaste normal; K. La cantidad y calidad de los servicios proporcionados por el propietario al inquilino o inquilinos afectados; viviendas aplicables, la salud y la seguridad de los codigos; y legalmente celebrado entre el propietario y el inquilino o inquilinos afectados y las obligaciones de arrendamiento del propietario que afectan la propiedad. 14.04.190 Determinacion de un arbitro.
notificar a la Junta y las partes por escrito dentro de diez (10) dias calendarios despues de la conclusion de la audiencia. La decision del arbitro sera vinculante para todas partes y solo revisable por un tribunal de jurisdiccion competente de conformidad con las Secciones 1280, et seq. Codigo de Procedimientos Civiles del Estado. 14.04.200 Costos del arbitraje.
Los costos del arbitraje seran pagados a la mitad por el propietario y la otra mitad por los inquilinos. En caso de que cualquiera de las partes ha procedido de mala fe o en forma desleal, o donde las alegaciones de las partes como a la renta adecuada son totalmente contrarios a los hechos, el arbitro podra modificar la distribución de los costos de cualquier manera. 14.04.210 Fecha efectiva del aumento de alquiler .
A. Ningun aumento de alquiler sera efectiva al menos que o hasta que el propietario o gerente de la unidad de alquiler o agente del propietario debidamente autorizado, cumpla con las disposiciones de este capitulo, en reunion de buena fe con el inquilino o inquilinos solicitando la mediación en la audiencia de tal y al participar en el proceso de arbitraje. B. Los procedimientos de este capitulo se destina a dar lugar a una resolucion definitiva de la controversia antes de la fecha de vigencia de un aumento del alquiler. Si la accion de la Junta o el arbitraje no da lugar a una decision final de la fecha efectiva, cualquier recomendación de la Junta o de la decision arbitral sera retroactivo a la fecha. presentar una solicitud de mediacion o arbitraje, de manera oportuna conforme a lo dispuesto en este capitulo dara lugar a la imposicion del aumento del alquiler en la fecha efectiva especificada en el aviso del propietario de dicho aumento. D. Nada de lo establecido en este capitulo eximira a un inquilino de la obligacion de pagar la renta en efecto antes de la notificacion de cualquier aumento. 14.04.220 Aplicabilidad.
Las disposiciones de este capitulo se regira por todas las disputas derivadas de los aumentos de alquiler con notificacion a partir del 20 de Febrero 1987. Los aumentos de alquiler para que los avisos fueron recibidos a partir del 20 de Febrero 1987, no entrara a vigor al menos sesenta dias después de la fecha de dicha notificación haya sido recibida por el inquilino o inquilinos afectados. 14.04.230 Actos de Represalia.
proceso de arbitraje se declara como un derecho protegido en virtud del inciso (c) de la Seccion 1942.5 del Codigo Civil del Estado. Es ilegal para que un arrendador aumente la renta, disminuir servicios, o sea la causa para que un arrendatario salga involuntariamente, interponer un recurso para recuperar la posesion, o amenazar con hacer cualquiera de esos actos con el proposito de tomar represalias contra el arrendatario por haber ejercido pacíficamente y legalmente cualquier derecho establecido por la mediación de alquiler de la Ciudad y el proceso de arbitraje según lo establecido en este capitulo. En cualquier recurso interpuesto por o contra el arrendatario, el arrendatario debera asumir la carga de aportar pruebas que la conducta del arrendador, de hecho, fue de represalia. No obstante, cualquier recurso interpuesto por el propietario dentor de un plazo de tres meses despues de la determinacion de una denuncia presentada ante la Junta se presume que es de represalia. Esta presuncion afecta a la carga de la prueba y puede ser refutada por el dueno. 14.04.240 Derechos de Arrendadores.
como una limitacion de ninguna forma el ejercicio por parte del arrendador de sus derechos en virtud de cualquier acuerdo o contrato de arrendamiento o cualquier legislacion relativa a la contratacion de bienes o de su derecho a hacer cualquiera de los actos descritos en la Seccionpara cualquier otra causa legal. Cualquier renuncia por el arrendatario de sus derechos en virtud del presente capitulo sera nula por ser contrario al orden publico. 14.04.250 Recuperacion de Viviendas.
No obstante lo dispuesto en las Secciones y un arrendador puede recuperar la posesion de una vivienda y hacer cualquier otro de los actos descritos en la Seccion si el aviso de terminacion, el aumento de renta, o de otro acto, y todo escrito o exposicion de las cuestiones en un arbitraje, en su caso, afirma el terreno sobre el cual el arrendador, de buena fe, trata de recuperar la posesion, el aumento de renta, o cualquier otro de los actos descritos en la Seccion Si dicha declaracion debera ser controverted, el arrendador debera establecer su verdad en el juicio o audiencia de otros. 14.04.260 Remedios para el desalojo de Represalia.
Todo arrendador o agente de un arrendador que viola la Seccionsera responsable al arrendatario en una accion civil por todos de los siguientes: B. Los danos punitivos de una cantidad de no menos de cien dolares ni mas de mil dolares por cada acto de represalia cuando el arrendador o el agente ha sido culpable de fraude, la opresión o la malicia con respecto a dicho acto; y 14.04.270 Aplicacion.
presente capitulo no debera constituir un crimen. B. Un inquilino en cualquier momento puede interponer un recurso ante los tribunales del Estado que denuncie una violacion por un propietario de cualquiera de los terminos de este capitulo y podran solicitar una orden judicial que exija el cumplimiento de las disposiciones del prestente capitulo. C. Un propietario en cualquier momento puede presentar un recurso ante los tribunales del Estado que denuncie una violacion por el arrendatario de las disposiciones de este capitulo o puede solicitar una orden judicial que dirige el cumplimiento de las disposiciones del presente capitulo. 14.04.280
Notificacion del procedimiento de
Mediacion y Arbitraje.
La Junta preparara un folleto que describira las disposiciones de este capitulo. Los propietarios de unidades residenciales de alquiler debera proporcionar al menos un folleto para los residentes de cada unidad de su propiedad. Nuevos inquilinos deberan estar provistos de una copia del folleto en el momento de la ocupacion. Notificacion por correo de los aumentos de alquiler a partir del 1 de Febrero 1988, no tendra ningun efecto, y el inquilino dispondra de una defensa a cualquier accion de detencion ilegal por no pagar esos incrementos en la renta si el inquilino no ha sido proporcionado un folleto como ha sido exigido en esta seccion. El peso de las pruebas en las controversias sobre si un folleto ha sido proporcionado, recaera en el propietario. Falla en proporcionar un folleto tambien puede ser considerado por el arbitro en la determinacion de la distribución de los gasto de conformidad con la SeccioDeclaracion firmada de un inquilino, que pueden ser incluidos en el contrato de alquiler, reconociendo que el propietario le ha proporcionado al arrendatario el folleto requerido por esta seccion sera prueba del cumplimiento de los propietarios con esta seccion. tiene siempre 14.04.290 Reportes.
audiencias de mediacion y arbitraje se presentara a la Junta y los transmitira al Consejo. Todos los informes y las peticiones de audiencia seran registros publicos. La Junta, ademas de tales informes, debera presenter copias de las actas de las reuniones de las juntas al Consejo.

Source: http://www.ci.gardena.ca.us/PDFs/Departments/citymanagers/rmbbookletspanish.pdf